7月24-25日两天间，上海2025年第六批次土拍不出意外地又一次火红报收。所谓不出意外是供应结构决定的，衡复风貌区、东斯文里、北外滩这些地段已然预言了场面热闹：不仅出现了多家多轮竞价地“打开头劈开脑”，绿城46.2%的溢价率“抢帽子”得手，更有唐镇地王、虹口地王、上海地王乃至全国地王的相继腾空出世。
但今天想讨论的，土拍只是索引。
一、土拍卷土重来，接棒要看富人
楼市回暖，土拍先行。
随着地价不限价的政策放开，“让面粉先贵起来”的思路昭然若揭，面粉贵了（至少从逻辑上）给面包价格的坚挺提供了成本定价的预期，而且这款预期不仅让购房者可以“好了伤疤忘了疼”，也足以鼓励在某个位置上的职业经理人有足够的理由来鼓动和参与军备竞赛，彼时N年前融信地王贱卖出局的往事早忘了，健忘对卖方永远是利器。
随着土拍地价的不断创新高，关于“这个地价卖多少才保本”的民间经济学也鱼贯而出，结果就是——地价可以越算越贵的，房价也可以越算越咋舌的，同样焦虑也可以越算越真切：“唐镇要卖9万、北外滩冲20万、华山路34万才有微利”的各种说法有点似曾相识，那是N年前楼市强弩之下的冲锋号。
展开剩余84%地价推算房价的焦虑营造，暗合了救市这几年以来的一个反馈观点：以后楼市的分化会形成“保障的归保障、豪宅的归豪宅”，说白了就是以后上海的新房市场和普通人没什么关系了，因为越来越买不起，要便宜去淘二手房&没钱就租房一辈子，至少从本次土拍的数据又一次以包抄的态势佐证了这个观点。
再回想一下距今为止最近的一次较为系统和综合的上海楼市救市政策颁布，应该就是2024年9月29日的【沪七条】，包括社保缴纳年限进一步减少、购房首付比例下调等措施，对于激励普罗刚需购房者来说是全面松绑。
之所以时隔差不多一年，突然将其从记忆档案中调出，并非是隔空喊话地提醒“上海好久没有救市新政策啦”，而是将其之前的所有救市措施和条款可以统称为【救刚需】，那么站在今年至今土拍不断加热的背景之下来判断未来救市策略，是否在将其悄然转变为【靠富人】，不是么？
因为刚需和改善型客户都“靠不住”，“两人三足”其实各有羁绊：
一方面，两者各被一条后腿拖着：刚需基于自身收入的不稳定导致观望，改善受制于二手房市场，“因为卖不掉所以买不了”；
另一方面，两者又共用一条后腿：对楼市确切地说是对房价未来的正向预期，从这些年破碎之后需要一个重新构筑的时间周期。
楼市中的分化占比，远比经济学中的“二八法则”更为极端，甚至说“2:98”也不为过，既然“98%”无法全年启动，那么就把押注瞄向了“2%”，虽然这样也是不得已而为之，因为毕竟有一个再传导的间接到达，但目前来看也不得不迂回试错，因为豪宅市场这一年给了施策者足够的信心。
二、上海豪宅开了挂，只有富人“靠得住”
为什么要【靠富人】？
上海豪宅市场的表现让人不得不心动。
一看成交量。
新房市场方面：2025年上半年，上海总价3000万以上豪宅成交1096套，占30城总量59.4%，其中总价5000万以上豪宅成交482套，占30城总量接近八成。
在二手房市场：2025年1-5月，5000万以上二手豪宅网签成交数据环比去年12月涨幅109%，同比去年1月涨幅达155%。5月份，二手豪宅共成交108套，环比下滑21.74%，同比上涨66.15%，其中5000万以上豪宅成交21套。
二看价格走势。
整体价格：2025年4月份，全市豪宅均价16.13万/平方米。核心区域均价18-25万/平方米，次核心区域均价12-18万/平方米，新兴区域均价10-15万/平方米。
区域价格：黄浦区区域均价17-25万/平方米，年增长率4%-6%；徐汇区区域均价16-22万/平方米，年增长率5%-7%；浦东新区区域均价12-18万/平方米，年增长率3%-5%；静安区区域均价14-16万/平方米，年增长率3%-4%；虹口区区域均价12-15万/平方米，年增长率4%-5%。
三看区域表现。
黄浦区：作为上海豪宅市场核心区域，一直是高端买家首选。2024年一手网签数量全年达到约2650套，总金额约1300亿，新房套均价格创下5000万历史新高。2025年，嘉里金陵华庭、上海壹号院等项目接连“日光”，市场热度不减。
徐汇区：特别是徐汇滨江板块，已成为上海豪宅市场新兴热点。2024年，徐汇区豪宅成交套数紧随浦东新区之后，位列全市第三。2025年，绿城潮鸣东方将徐汇滨江二线江景价格推到了19.5万/平方米，并受到市场完全认可。
浦东新区：作为上海面积最大行政区，豪宅市场呈现多元化发展趋势。2024年，浦东新区豪宅成交套数位列全市第二，洋泾、浦东世博、陆家嘴滨江为主力军。2025年1-2月，浦东新区大户型住宅需求显著上升，144平方米以上大户型住宅成交占比达到5.9%，较去年同期增加2.6个百分点。
综上三个角度的数据整理可以结论，上海楼市的分化正从“两个字”走向“四象限”：市区的高密度平层热销但低密度风貌别墅滞销，富人内部的结构也是金字塔排列的；郊区却是高层小户型滞销但低密度改善产品卖得不错，原因包括是供大于求以及产品单一，但随着7090政策的松动，郊区有限的“不差钱”改善正在被有效满足。
本章关于上海豪宅【这半年】，再次佐证了“刚需靠不住&富人担重任”的明示，所以天将降大任于富人也。
三、不仅要富人为国护盘，更要富人源源不断
时至今日，滞销项目的羡慕，正从单一的自叹命运不如，演进为对“富人为什么呀”的看不懂，引发这一困惑其实很简单——虽然上海豪宅新房市场威武，但“交付了就变二手房”就要面临次新豪宅的踩踏和砸盘之风，就要忍受新旧房源之间的价差沟壑，莫非只有富人可以做到“反正是自住，跌价无所谓”？！
富人到底肿么想，我们当然无从知道，但目前富人“撑新房”的用脚投票已然足够，那就好好地顺势而为吧。
本次土拍之后，特别是因为“北外滩冲20万（单价）、华山路低密度34万保本”的两个案例，又有心急的媒体喊出了“上海房价50万不是梦”的观点，那么不妨因势利导地来推理一下上海房价（特别是豪宅）进一步上涨对稳住上海楼市的作用何在？
之前在业内探讨或揣摩过管理层立场的“救量不救价”，但如果涨价可以被市场真实消化，为什么要去干预这种民心所向呢？反而可以在乐见其成的基础上，看看能否通过“富人表率或豪宅先行”的示范效应实现四两拨千斤？
假设把【新房（特别是豪宅）继续涨下去，二手房怎么应对】作为一个命题，只要市场接得住，房企就会被鼓励进一步予取予求，那么新房和二手房的价差进一步拉大之下，只有两种可能：
1、豪宅涨价带动新房涨价底气，再间接带动房东守价底气，二手房价稳住了；
2、豪宅带动新房一涨再涨，涨到“二手房凸现性价比”，二手房成交量守住了。
所以，救市【靠富人】的间接作用力在单向拉升之下，普罗刚需购房者要么重燃房价预期和信心（反而会将现实中的裁员减薪重新寄望于房价“救”业），要么索性就此认命，“新房和牛马无关”从而乖乖到二手房市场去——做上海楼市的一颗红心螺丝钉，那也是管理层和施策方所乐见的。
管TA白猫黑猫，抓住老鼠就是好猫；同理，管TA穷人富人，带动市场成交就是好同志。上海楼市截止“929沪七条”的软着陆意愿，在刚需层面碰了一鼻子灰之后，没想到富人“勇敢地站了出来”，那就顺势而为让一部分房子先涨起来！
好了，如果说截止目前的豪宅客户表现得足够好，那么接下来就非到此为止表彰鼓励的桥段了，而是需要他们再接再厉持续脉冲，富人不仅要“跟牌”还要坚持到底，更要有源源不断的富人用真金白银来支援上海楼市：要跟→要“不管什么价格都跟”→要找更多人来一起跟，要像相信爱情一样笃信上海楼市。
上海楼市接下去要做的，就是常年招募有钱人。
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